Tanah adalah salah satu sumber daya alam yang penting bagi kehidupan manusia. Tanah juga merupakan objek hukum yang memiliki nilai ekonomi dan sosial tinggi. Oleh karena itu, pengaturan hak atas tanah perlu dilakukan secara jelas dan adil agar tidak menimbulkan konflik dan kerugian bagi para pihak yang berkepentingan.
Di Indonesia, hak atas tanah diatur oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA). UUPA mengakui adanya berbagai jenis hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh orang atau badan hukum, baik yang berasal dari hukum adat maupun hukum negara.
Berikut adalah penjelasan singkat tentang 5 jenis hak atas tanah di Indonesia beserta syarat, cara, hak, kewajiban, pembatasan, dan pembebasannya yang perlu diketahui untuk para peminat tanah kavling.
1. Hak Milik: Hak Terkuat dan Terpenuh atas Tanah
Pengertian Hak Milik
Hak milik adalah hak atas tanah yang turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki orang atas tanah. Hak milik atas tanah hanya dapat dimiliki oleh warga negara Indonesia (WNI). Namun untuk badan-badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah dapat mempunyai hak milik. Badan hukum yang bisa punya hak milik antara lain:
- Bank-bank yang didirikan oleh Negara (selanjutnya disebut Bank Negara);
- Perkumpulan-perkumpulan Koperasi Pertanian yang didirikan berdasar atas Undang-undang No. 79 Tahun 1958 (Lembaran-Negara tahun 1958 No. 139);
- Badan-badan keagamaan, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Agama;
- Badan-badan sosial, yang ditunjuk oleh Menteri Pertanian/Agraria, setelah mendengar Menteri Kesejahteraan Sosial.
Syarat dan Cara Memperoleh Hak Milik
Syarat utama untuk memperoleh hak milik adalah memiliki kewarganegaraan Indonesia. Selain itu, ada beberapa cara untuk memperoleh hak milik, yaitu:
- Pemberian dari pemilik sebelumnya (misalnya warisan, hibah, wasiat);
- Pembelian dari pemilik sebelumnya (misalnya jual beli, tukar menukar);
- Pembebasan tanah negara atau tanah ulayat (misalnya pengadaan tanah untuk kepentingan umum);
- Pemindahan hak atas tanah dari jenis hak lain (misalnya konversi HGB menjadi hak milik);
- Penguasaan dengan itikad baik selama 20 tahun secara terus menerus (misalnya pelepasan tanah adat).
Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Milik
Pemegang hak milik memiliki hak untuk:
- Memiliki, menguasai, memanfaatkan, dan mengurus tanah sesuai dengan peruntukannya;
- Menjual, menyewakan, menggadaikan, mewariskan, atau mengalihkan tanah kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Membagi atau menyatukan tanah dengan tanah lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Mendapatkan ganti rugi jika tanah dikuasai atau digunakan oleh pihak lain tanpa hak;
- Mendapatkan perlindungan hukum atas kepemilikan tanah.
Pemegang hak milik memiliki kewajiban untuk:
- Membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) sesuai dengan ketentuan hukum;
- Memelihara dan melestarikan fungsi lingkungan hidup atas tanah;
- Tidak melakukan perbuatan yang merugikan kepentingan umum atau hak orang lain atas tanah;
Pembatasan dan Pembebasan Hak Milik
Pembatasan hak milik adalah pengurangan atau penghapusan sebagian hak milik atas tanah oleh pihak berwenang untuk kepentingan umum. Pembatasan hak milik dapat dilakukan dengan cara:
- Pengenaan beban atau larangan tertentu atas tanah (misalnya larangan mengganti peruntukan tanah, larangan mengalihkan tanah kepada orang asing);
- Penetapan batas-batas tanah (misalnya penetapan garis sempadan sungai, jalan, rel kereta api);
- Pengambilalihan tanah secara sementara atau permanen (misalnya pengambilalihan tanah untuk pembangunan jalan tol, bendungan, bandara).
Pembebasan hak milik adalah pemutusan hubungan hukum antara pemilik tanah dengan tanahnya. Pembebasan hak milik dapat terjadi karena:
- Pelepasan hak oleh pemilik tanah kepada pihak lain (misalnya penjualan, pemberian, perjanjian);
- Hilangnya hak karena alasan hukum (misalnya lewat waktu, putus waris, keputusan pengadilan);
- Hilangnya hak karena alasan faktual (misalnya bencana alam, perampasan, pemusnahan).
2. Hak Guna Bangunan: Hak untuk Mendirikan Bangunan di Atas Tanah Orang Lain
Pengertian Hak Guna Bangunan
Hak guna bangunan (HGB) adalah hak atas tanah untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu maksimal 30 tahun. HGB diberikan kepada:
- Warga negara Indonesia (WNI); dan
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Syarat dan Cara Memperoleh Hak Guna Bangunan
Syarat utama untuk memperoleh HGB adalah memiliki kewarganegaraan Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia. Selain itu, ada beberapa cara untuk memperoleh HGB, yaitu:
- Pemberian dari pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah (misalnya pemberian dari pemegang hak milik, HGU, atau hak pakai);
- Pembelian dari pemegang HGB sebelumnya (misalnya jual beli, tukar menukar);
- Pembebasan tanah negara atau tanah ulayat (misalnya pengadaan tanah untuk kepentingan umum);
- Pemindahan hak atas tanah dari jenis hak lain (misalnya konversi hak pakai menjadi HGB).
Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Bangunan
Pemegang HGB memiliki hak untuk:
- Mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri sesuai dengan peruntukannya;
- Menjual, menyewakan, menggadaikan, mewariskan, atau mengalihkan bangunan-bangunan kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Membagi atau menyatukan bangunan-bangunan dengan bangunan lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Mendapatkan ganti rugi jika bangunan-bangunan dikuasai atau digunakan oleh pihak lain tanpa hak;
- Mendapatkan perlindungan hukum atas kepemilikan bangunan-bangunan.
Pemegang HGB memiliki kewajiban untuk:
- Membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) sesuai dengan ketentuan hukum;
- Memelihara dan melestarikan fungsi lingkungan hidup atas tanah dan bangunan-bangunan;
- Tidak melakukan perbuatan yang merugikan kepentingan umum atau hak orang lain atas tanah dan bangunan-bangunan;
Pembatasan dan Pembebasan Hak Guna Bangunan
Pembatasan HGB adalah pengurangan atau penghapusan sebagian hak guna bangunan atas tanah oleh pihak berwenang untuk kepentingan umum. Pembatasan HGB dapat dilakukan dengan cara:
- Pengenaan beban atau larangan tertentu atas bangunan (misalnya larangan mengganti peruntukan bangunan, larangan mengalihkan bangunan kepada orang asing);
- Penetapan batas-batas tanah dan bangunan (misalnya penetapan garis sempadan sungai, jalan, rel kereta api);
- Pengambilalihan bangunan secara sementara atau permanen (misalnya pengambilalihan bangunan untuk pembangunan jalan tol, bendungan, bandara).
Pembebasan HGB adalah pemutusan hubungan hukum antara pemegang hak guna bangunan dengan tanah dan bangunannya. Pembebasan HGB dapat terjadi karena:
- Pelepasan hak oleh pemegang hak guna bangunan kepada pihak lain (misalnya penjualan, pemberian, perjanjian);
- Hilangnya hak karena alasan hukum (misalnya lewat waktu, putus waris, keputusan pengadilan);
- Hilangnya hak karena alasan faktual (misalnya bencana alam, perampasan, pemusnahan).
3. Hak Guna Usaha: Hak untuk Mengusahakan Tanah Negara
Pengertian Hak Guna Usaha
Hak guna usaha (HGU) adalah hak atas tanah untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu maksimal 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. HGU juga hanya dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Syarat dan Cara Memperoleh Hak Guna Usaha
Syarat utama untuk memperoleh HGU adalah memiliki kewarganegaraan Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia. Selain itu, ada beberapa cara untuk memperoleh HGU, yaitu:
- Pemberian dari negara atau pemegang hak atas tanah (misalnya pemberian dari pemegang hak milik, HGB, atau hak pakai);
- Pembelian dari pemegang HGU sebelumnya (misalnya jual beli, tukar menukar);
- Pembebasan tanah negara atau tanah ulayat (misalnya pengadaan tanah untuk kepentingan umum);
- Pemindahan hak atas tanah dari jenis hak lain (misalnya konversi hak pakai menjadi HGU).
Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Guna Usaha
Pemegang HGU memiliki hak untuk:
- Mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara sesuai dengan peruntukannya;
- Menjual, menyewakan, menggadaikan, mewariskan, atau mengalihkan usaha kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Membagi atau menyatukan usaha dengan usaha lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Mendapatkan ganti rugi jika usaha dikuasai atau digunakan oleh pihak lain tanpa hak;
- Mendapatkan perlindungan hukum atas kepemilikan usaha.
Pemegang HGU memiliki kewajiban untuk:
- Membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) sesuai dengan ketentuan hukum;
- Memelihara dan melestarikan fungsi lingkungan hidup atas tanah dan usaha;
- Tidak melakukan perbuatan yang merugikan kepentingan umum atau hak orang lain atas tanah dan usaha;
Pembatasan dan Pembebasan Hak Guna Usaha
Pembatasan HGU adalah pengurangan atau penghapusan sebagian hak guna usaha atas tanah oleh pihak berwenang untuk kepentingan umum. Pembatasan HGU dapat dilakukan dengan cara:
- Pengenaan beban atau larangan tertentu atas usaha (misalnya larangan mengganti peruntukan usaha, larangan mengalihkan usaha kepada orang asing);
Penetapan batas-batas tanah dan usaha (misalnya penetapan garis sempadan sungai, jalan, rel kereta api);
Pengambilalihan usaha secara sementara atau permanen (misalnya pengambilalihan usaha untuk pembangunan jalan tol, bendungan, bandara).
Pembebasan HGU adalah pemutusan hubungan hukum antara pemegang hak guna usaha dengan tanah dan usahanya. Pembebasan HGU dapat terjadi karena:
- Pelepasan hak oleh pemegang hak guna usaha kepada pihak lain (misalnya penjualan, pemberian, perjanjian);
- Hilangnya hak karena alasan hukum (misalnya lewat waktu, putus waris, keputusan pengadilan);
- Hilangnya hak karena alasan faktual (misalnya bencana alam, perampasan, pemusnahan).
4. Hak Pakai: Hak untuk Menggunakan dan Memanfaatkan Tanah Orang Lain
Pengertian Hak Pakai
Hak pakai adalah hak atas tanah untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah orang lain yang memberikan hak itu atau tanah negara. Hak pakai dapat diberikan kepada:
- Warga negara Indonesia (WNI);
- Warga negara asing (WNA) yang berdomisili di Indonesia;
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
- Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia.
Syarat dan Cara Memperoleh Hak Pakai
Syarat utama untuk memperoleh hak pakai adalah memiliki kewarganegaraan Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia atau badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia. Selain itu, ada beberapa cara untuk memperoleh hak pakai, yaitu:
- Pemberian dari pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah (misalnya pemberian dari pemegang hak milik, HGB, atau HGU);
- Pembelian dari pemegang hak pakai sebelumnya (misalnya jual beli, tukar menukar);
- Pembebasan tanah negara atau tanah ulayat (misalnya pengadaan tanah untuk kepentingan umum);
- Pemindahan hak atas tanah dari jenis hak lain (misalnya konversi HGB menjadi hak pakai).
Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Pakai
Pemegang hak pakai memiliki hak untuk:
- Menggunakan dan memanfaatkan tanah orang lain yang memberikan hak itu atau tanah negara sesuai dengan peruntukannya;
- Menjual, menyewakan, menggadaikan, mewariskan, atau mengalihkan hak pakai kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Membagi atau menyatukan hak pakai dengan hak lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Mendapatkan ganti rugi jika hak pakai dikuasai atau digunakan oleh pihak lain tanpa hak;
- Mendapatkan perlindungan hukum atas kepemilikan hak pakai.
Pemegang hak pakai memiliki kewajiban untuk:
- Membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) sesuai dengan ketentuan hukum;
- Memelihara dan melestarikan fungsi lingkungan hidup atas tanah;
- Tidak melakukan perbuatan yang merugikan kepentingan umum atau hak orang lain atas tanah
Pembatasan dan Pembebasan Hak Pakai
Pembatasan hak pakai adalah pengurangan atau penghapusan sebagian hak pakai atas tanah oleh pihak berwenang untuk kepentingan umum. Pembatasan hak pakai dapat dilakukan dengan cara:
- Pengenaan beban atau larangan tertentu atas tanah (misalnya larangan mengganti peruntukan tanah, larangan mengalihkan tanah kepada orang asing);
- Penetapan batas-batas tanah (misalnya penetapan garis sempadan sungai, jalan, rel kereta api);
- Pengambilalihan tanah secara sementara atau permanen (misalnya pengambilalihan tanah untuk pembangunan jalan tol, bendungan, bandara).
Pembebasan hak pakai adalah pemutusan hubungan hukum antara pemegang hak pakai dengan tanahnya. Pembebasan hak pakai dapat terjadi karena:
- Pelepasan hak oleh pemegang hak pakai kepada pihak lain (misalnya penjualan, pemberian, perjanjian);
- Hilangnya hak karena alasan hukum (misalnya lewat waktu, putus waris, keputusan pengadilan);
- Hilangnya hak karena alasan faktual (misalnya bencana alam, perampasan, pemusnahan).
5. Hak Sewa: Hak untuk Menyewa Tanah Orang Lain
Pengertian Hak Sewa
Hak sewa adalah hak untuk menyewa tanah orang lain yang memberikan hak itu atau tanah negara dengan membayar sejumlah uang sebagai imbalan. Hak sewa dapat diberikan kepada:
- Warga negara Indonesia (WNI);
- Warga negara asing (WNA) yang berdomisili di Indonesia;
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
- Badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia.
Syarat dan Cara Memperoleh Hak Sewa
Syarat utama untuk memperoleh hak sewa adalah memiliki kewarganegaraan Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia atau badan hukum asing yang memiliki perwakilan di Indonesia. Selain itu, ada beberapa cara untuk memperoleh hak sewa, yaitu:
- Pemberian dari pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah (misalnya pemberian dari pemegang hak milik, HGB, HGU, atau hak pakai);
Pembelian dari pemegang hak sewa sebelumnya (misalnya jual beli, tukar menukar);
Pembebasan tanah negara atau tanah ulayat (misalnya pengadaan tanah untuk kepentingan umum).
Hak dan Kewajiban Pemegang Hak Sewa
Pemegang hak sewa memiliki hak untuk:
- Menyewa tanah orang lain yang memberikan hak itu atau tanah negara sesuai dengan peruntukannya;
- Menjual, menyewakan kembali, menggadaikan, mewariskan, atau mengalihkan hak sewa kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Membagi atau menyatukan hak sewa dengan hak lain sesuai dengan ketentuan hukum;
- Mendapatkan ganti rugi jika hak sewa dikuasai atau digunakan oleh pihak lain tanpa hak;
- Mendapatkan perlindungan hukum atas kepemilikan hak sewa.
Pemegang hak sewa memiliki kewajiban untuk:
- Membayar uang sewa sesuai dengan perjanjian dengan pemilik tanah atau pemegang hak atas tanah;
- Memelihara dan melestarikan fungsi lingkungan hidup atas tanah;
- Tidak melakukan perbuatan yang merugikan kepentingan umum atau hak orang lain atas tanah;
Pembatasan dan Pembebasan Hak Sewa
Pembatasan hak sewa adalah pengurangan atau penghapusan sebagian hak sewa atas tanah oleh pihak berwenang untuk kepentingan umum. Pembatasan hak sewa dapat dilakukan dengan cara:
- Pengenaan beban atau larangan tertentu atas tanah (misalnya larangan mengganti peruntukan tanah, larangan mengalihkan tanah kepada orang asing);
- Penetapan batas-batas tanah (misalnya penetapan garis sempadan sungai, jalan, rel kereta api);
- Pengambilalihan tanah secara sementara atau permanen (misalnya pengambilalihan tanah untuk pembangunan jalan tol, bendungan, bandara).
Pembebasan hak sewa adalah pemutusan hubungan hukum antara pemegang hak sewa dengan tanahnya. Pembebasan hak sewa dapat terjadi karena:
- Pelepasan hak oleh pemegang hak sewa kepada pihak lain (misalnya penjualan, pemberian, perjanjian);
- Hilangnya hak karena alasan hukum (misalnya lewat waktu, putus waris, keputusan pengadilan);
- Hilangnya hak karena alasan faktual (misalnya bencana alam, perampasan, pemusnahan).
Kesimpulan
Hak atas tanah adalah hak yang dimiliki oleh orang atau badan hukum atas tanah. Hak atas tanah di Indonesia diatur oleh UUPA yang mengakui adanya berbagai jenis hak atas tanah, yaitu:
- Hak milik: hak atas tanah yang turun menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dimiliki orang atas tanah;
- Hak guna bangunan: hak atas tanah untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri;
- Hak guna usaha: hak atas tanah untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara;
- Hak pakai: hak atas tanah untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah orang lain yang memberikan hak itu atau tanah negara;
- Hak sewa: hak untuk menyewa tanah orang lain yang memberikan hak itu atau tanah negara.
Setiap jenis hak atas tanah memiliki syarat, cara, hak, kewajiban, pembatasan, dan pembebasannya masing-masing. Pemegang hak atas tanah harus mematuhi ketentuan hukum yang berlaku agar tidak menimbulkan konflik dan kerugian bagi diri sendiri maupun pihak lain. Pemegang hak atas tanah juga harus membayar pajak bumi dan bangunan (PBB) sesuai dengan ketentuan hukum. Pemegang hak atas tanah juga harus memelihara dan melestarikan fungsi lingkungan hidup atas tanah.
Demikianlah penjelasan singkat tentang 5 jenis hak atas tanah di Indonesia beserta syarat, cara, hak, kewajiban, pembatasan, dan pembebasannya. Semoga artikel ini bermanfaat bagi Anda yang ingin mengetahui lebih lanjut tentang hak atas tanah. Jika Anda memiliki pertanyaan atau saran, silakan tulis di kolom komentar di bawah ini. Terima kasih telah membaca artikel ini sampai habis.